با توجه به رویه و عرف حکم در ایران غالب معاملات توسط افراد از طریق سند عادی انجام میشود . در موارد بسیار زیادی از این معاملات نهایتاً با تنظیم سند رسمی به پایان می رسد. ولی از آنجا که قانونگذار فقط دارنده سند رسمی را به عنوان مالک می شناسد افراد بایستی نسبت به الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.
برای تنظیم سند رسمی لازم است بدانیم که تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است .یعنی اینکه افراد باید مطابق قیمت منطقه ای ملک نسبت به پرداخت هزینه دادرسی اقدام کنند و از آنجا که دعوای غیر منقول است در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می شود.
قیمت منطقه ای ملک در دفاتر خدمات قضایی از طریق تکمیل فرم ارزیابی قیمت منطقه ای ملک محاسبه میشود.این ارزیابی بر اساس موقعیت جغرافیایی ملک ،نوع مصالح استفاده شده و … صورت میگیرد.
فرم ارزیابی را در این صفحه مشاهده کنید.
از آنجا که در خصوص مطالب عمومی تنظیم سند رسمی بسیار صحبت شده است .در ادامه سعی میکنیم که نکات فنی با مضمون حقوقی و کاربردی بالا در قالب پاراگراف های کوچک مطرح گردد .
۱- فروشنده برای اینکه بتواند مال فروش رفته را مطالبه کند. باید دادخواستی را به طرفیت فروشنده تقدیم نماید . ولی دادگاه نمی تواند همزمان با صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی خریدار را به پرداخت ثمن معامله محکوم نمایند.چرا که پرداخت ثمن نیازمند تصریح در دادخواست می باشد. و دادگاه خارج از خواسته نمی تواند حکمی صادر کند.
۲- تنظیم سند رسمی از شرایط اساسی صحت معاملات نیست بنابراین اگر مبایعنامه یا اسناد دیگر به صورت عادی تنظیم شوند دارای اعتبار می باشد. بنابراین تنظیم سند رسمی فقط از شرایط شکلی است و تنظیم سند رسمی به استناد اسناد عادی قابل استماع است.
طرف دعوای الزام
3- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرف دعوا کیست؟
در این دعوا طرف دعوا کسی است که سند رسمی به نام او است بنابراین قانون نیز او را به عنوان مالک می شناسد.در نتیجه الزام کسی که سند رسمی به اسم او ثبت نشده است امکان پذیر نیست . در این حالت هم قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.
4 – برای اینکه بتوانیم الزام شخصی را به تنظیم سند رسمی بخواهیم بایستی ابتدا صورت مجلس تفکیکی را تنظیم نماییم تا پلاک ثبتی تعیین و مشخص گردد. در غیر این صورت قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.
صورت مجلس تفکیکی صورتی است که مالکین قبل از تنظیم سند رسمی با توافق یکدیگر تنظیم می نمایند و نسبت به مالکیت خود با یکدیگر توافق می نمایند .
5 – انتقال ملک موجب ایجاد خسارت به منافع مرتهن کسی که ملک در رهن او قرار گرفته است میشود. بنابراین الزام به تنظیم سند رسمی بدون فک رهن امکان پذیر نیست. و با قرار عدم استماع مواجه می شود.
6 – اگر ملکی دارای عرصه وقفی باشد آیا امکان الزام برای آن وجود دارد؟
اگر ملک مشاع ، و زمین (عرصه) آن وقفی باشد.نهاد موقوفه نیز بایستی به عنوان طرف دعوا طرف دعوا قرار گیرد. وگرنه برای جلوگیری از ایجاد تعارض منافع دادگاه قرار رد را صادر می نماید.
مرجع صالح دعوای الزام
7- دعوای الزام در چه مرجعی مطرح می شود؟
با توجه به اینکه موضوع دعوای مالکیت است دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
8 – آیا الزام به تنظیم سند عرصه آپارتمان امکان پذیر است ؟
با توجه به اینکه هر دستگاه آپارتمان یا واحد تجاری به نسبت مساحت واحد خود مالک عرصه نیز هست. ولی امکان اینکه عرصه مشاع ای به نام خریدار شود وجود ندارد. بنابراین طرح دعوا به این صورت نیز قابل استماع نیست .
۹- تاثیر عدم دریافت ثمن در دعوای الزام چیست؟
نظر به اینکه دعوای الزام پس از بیع صورت می گیرد. عدم دریافت ثمن به هیچ عنوان خللی در عقد بیع ایجاد نمی کند. مگر اینکه فروشنده خیار تاخیر ثمن داشته باشد و آن را اعمال کند و الزام به تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت تمام ثمن نیست.
10 – آیا می توان در طی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را نیز خواست و خواسته را به این نوع افزایش داد.
از آنجا که افزایش خواسته بایستی از جنس خواسته باشد و اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، از جنس خواسته الزام به تنظیم سند رسمی نمی باشد. به این شکل نمی توان افزایش خواسته داد.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
خدمات
تنظیم دادخواست حقوقی
- طلاق
- نفقه
- مهریه
- سرپرستی
- خیانت
- طلاق از طرف زوج
- طلاق از طرف زوجه
تنظیم دادخواست ملکی
- الزام به تنظیم سند
- تخلیه فوری
- سرقفلی
تنظیم انواع قراردادها
- قرار داد شخص با شخص
- قرار داد شخص با شرکت ها
- مشاوره تخصصی به شرکت ها
داوری
- اختلاف بین شرکتها
- اختلاف درمتن قراردادها
تنظیم اظهار نامه حقوقی
- خانواده
- ملکی
تنظیم شکواییه کیفری
- قتل
- خیانت در امانت
- کلاهبرداری
- جرائم رایانه ای
- سرقت
- طلاق از طرف زوج
- طلاق از طرف زوجه
تنظیم اظهار نامه کیفری
- کلاهبرداری
- سرقت
- خیانت در امانت
تمامی مطالب درج شده در این سایت متعلق به تیم وکلای بافرانی می باشد و هرگونه کپی برداری بدون ذکر منبع پیگرد قانونی دارد
copy right@