فسخ و ابطال قراردادها از جمله دعاوی است که در اکثریت قراردادها وجود دارد و زمان محاکم را به خود اختصاص داده است.فسخ اعلام اراده یک طرفه یکی از طرفین جهت خاتمه بخشیدن به قرارداد است.

حق فسخ ، به دو صورت برای اشخاص ایجاد می شود.

الف ) در قراردادهای منعقده این حق فسخ گنجانده می شود و به محض تحقق شرایط فسخ ، طرف دارای حق فسخ ، می تواند آنرا اعمال نماید.

نکته : تحقق عملی فسخ  نیازمند اعلام آن است تا قاضی بتواند ، اراده شخص برای اعمال حق فسخ  را عملا احراز نماید . این امر در جایی خیلی مهم می شود که گاهی اعمال برخی از فسخ ها در محدوده ی زمانی خاصی باید انجام شود و اگر این مدت اتمام یابد ، دیگر اعمال حق فسخ از نظر قانونی پذیرفته نیست.

اقاله یا تفاسخ :

اعلام اراده هر دو طرف برای خاتمه دادن قرارداد را می گویند.

ب) گاهی قانونگذار این حق را برای یکی از طرفین قرارداد متصور می شود که به چنین حقی خیار فسخ می گویند.

خیار از اختیار می آید و به این معنی است که ، شخص این اختیار را دارد که حق فسخ خود را استفاده نماید یا خیر . (در قانون از اصطلاح ذوالخیار استفاده‌ می شود) .

اسقاط کافه خیارات:

نکته : گاهی در قراردادها اسقاط کافه خیارات می آید و این بدین معناست که آن شخص  حق بر هم زدن قرارداد را از طریق فسخ ندارد .حتی اگر بعدا متوجه شود شرایط بسیار ناعادلانه ای به وی تحمیل شده است.

نکته : در برخی موارد ، و تحت شرایط خاصی ، حتی با سقوط اختیارات ، شخص ، همچنان می تواند از اختیار فسخ معامله ، استفاده نماید.

اقاله یا تفاسخ :

که با تراضی دو اراده تحقق می یابد . امکانی است که برای هر دو طرف معامله ایجاد می شود تا هر دو بتوانند قرارداد را فسخ کنند.

منفسخ :

وقتی قانون گذار شرایطی را تعیین می‌کند ، که تحقق این شرایط باعث خاتمه یافتن (فسخ)خود به خودی  قرارداد می شود .  تحقق این امر نیازی به اعلام اراده از قبل نمی باشد ولیکن برای تحقق عملی آن ، بایستی اعمال آنرا از دادگاه ، در قالب ارائه دادخواست ، درخواست نمود.

در قانون مدنی شرط هایی گنجانده شده است که تحت عنوان خیارات نام گرفته است . و برحسب تحقق شرایطی خاص می توان از خیارات استفاده کرد و فسخ و ابطال قراردادها را اعلام نمود.

 

معاملات ملکی در دو قالب عمده صورت می پذیرد.

مشارکت در ساخت :

شرایطی در آن تعیین می شود که تخلف از آن شرایط ،امکان ابطال معامله انجام شده را به دادگاه می دهد.

توافقاتی که بین صاحب ملک و سازنده ، صورت می پذیرد بخش عمده ی این بخش را در برمی گیرد.

در صورتی که از این توافقات تخلف شود ، ضمانت اجرای آن ، حق فسخ و ابطال معاملات صورت پذیرفته است.

تنظیم مبایعه نامه :

این نوع اسناد اصولا به صورت اوراق متحدالشکلی با محتواهای تقریباً یکسان تنظیم می شود و طرفین برحسب خواست مهم خود شرایطی را اضافه و یا حذف می کنند . و در صورتی که تخلفی از این شرایط رخ دهد امکان فسخ و ابطال قراردادها  را فراهم می آورد . بیشتر معاملات دارای ایراد و اشکال عمده در این حیطه جای می گیرند.