تنظیم سند رسمی

مقدمات تسلیم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

 

با توجه به رویه و عرف حکم در ایران قالب معاملات توسط افراد از طریق سند عادی انجام میشود و در موارد بسیار زیادی از این معاملات نهایتاً با تنظیم سند رسمی به پایان می رسد. ولی از آنجا که قانونگذار فقط دارنده سند رسمی را به عنوان مالک می شناسد. افراد بایستی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.

برای تنظیم سند رسمی لازم است بدانیم که تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است یعنی اینکه افراد باید مطابق قیمت منطقه ای ملک نسبت به پرداخت هزینه دادرسی اقدام کنند و از آنجا که دعوای غیر منقول است در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می شود.

از آنجا که در خصوص عمومات تنظیم سند رسمی بسیار صحبت شده است .در ادامه سعی بر این است که نکات فنی با محتوای  حقوقی و کاربردی بالا در قالب پاراگراف های کوچک مطرح گردد .

۱- برای اینکه بتواند فروشنده قیمت مال فروش رفته رو مطالبه کند لازم است که دادخواستی را  به طرفیت فروشنده تقدیم نماید . ولی دادگاه نمی تواند همزمان با صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی خریدار را به پرداخت ثمن معامله  محکوم نمایند چرا که پرداخت ثمن نیازمند تصریح در دادخواست می باشد. و دادگاه خارج از خواسته نمی تواند حکمی صادر کند.

۲- تنظیم سند رسمی از شرایط اساسی صحت معاملات نیست بنابراین اگر مبایعنامه یا اسناد  دیگر به صورت عادی تنظیم شوند دارای اعتبار می باشد. بنابراین تنظیم سند رسمی فقط از شرایط شکلی است و تنظیم سند رسمی به استناد اسناد عادی قابل استماع است

3- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خوانده کیست؟

در این دعوا خوانده کسی است که سند رسمی به نام اوست بنابراین قانون نیز او را به عنوان مالک می شناسد .در نتیجه  الزام کسی که سند رسمی به اسم او ثبت نشده است امکان پذیر نیست و در این حالت هم قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.

4 – برای اینکه بتوانیم الزام شخصی را به تنظیم سند رسمی بخواهیم بایستی ابتدا صورت مجلس تفکیکی را تنظیم نماییم تا پلاک ثبتی تعیین و مشخص گردد در غیر این صورت قرار عدم استماع دعوا صادر می شود.

صورت مجلس تفکیکی صورتی است که مالکین قبل از تنظیم سند رسمی با توافق یکدیگر تنظیم می نمایند و نسبت به مالکیت خود با یکدیگر توافق می نمایند .

5 – تنظیم سند رسمی املاک رهنی با توجه به اینکه هرگونه جابجایی و نقل و انتقال ملک با عث  ایجاد تعارض در منافع مرتهن( کسی که ملک در رهن و قرار گرفته است ) می شوند بنابراین الزام به تنظیم سند رسمی بدون فک رهن امکان پذیر نیست. و با قرار عدم استماع مواجه می شود.

6 – اگر ملکی دارای عرصه وقفی باشد آیا امکان الزام به تنظیم سند رسمی برای آن وجود دارد؟

اگر ملک مشاع باشد و زمین (عرصه) آن وقفی باشد نهاد موقوفه  نیز بایستی به عنوان خوانده طرف دعوا قرار گیرد وگرنه برای جلوگیری از ایجاد تعارض منافع دادگاه قرار رد را صادر می نماید.

7-  الزام به تنظیم سند رسمی در چه مرجعی مطرح می شود؟

با توجه به اینکه موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت است دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

 

8 –  آیا الزام به تنظیم سند رسمی عرصه آپارتمان امکان پذیر است ؟

با توجه به اینکه هر دستگاه آپارتمان  یا واحد تجاری به نسبت مساحت واحد خود مالک عرصه نیز هست ولی امکان اینکه عرصه مشاع ای به نام خریدار شود وجود ندارد بنابراین طرح دعوا به این صورت نیز قابل استماع نیست .

۹- تاثیر عدم دریافت ثمن در الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

نظر به اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پس از بیع صورت می گیرد عدم دریافت ثمن به هیچ عنوان خللی در عقد بیع ایجاد نمی کند مگر اینکه فروشنده خیار تاخیر ثمن داشته باشد و آن را اعمال کند و الزام به تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت تمام ثمن نیست.

10 –  آیا می توان در طی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را نیز خواست و خواسته را به این نوع افزایش داد.

از آنجا که افزایش خواسته بایستی از جنس خواسته باشد و اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از جنس خواسته الزام به تنظیم سند رسمی نمی باشد.  به این شکل نمی توان افزایش خواسته داد.پ

۱1- اگر تاریخ تنظیم سند رسمی تغییر کند با توجه به اینکه این تغییر تاریخ از مصادیق تبدیل تعهدات است تضمینات قبلی به آن تعلق نمی گیرد مگر اینکه به این مطلب تصریح شده باشد .

۱2- طرح دعوای تسلیم مبیع باید پس از صدور رای نسبت به الزام به تنظیم سند رسمی صورت بگیرد چرا که اولاً بایستی درباره مالکیت تصمیم لازم گرفته شود و پس از آن ملک تسلیم خریدار گردد.