الزام به تنظیم سند رسمی

با توجه به اینکه مالکیت مالک در بعضی موارد صرفاً با صدور سند  مستقر و کامل می‌شود. و اینکه استفاده و اعمال حقوق مالکیت صرفاً با الزام به تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر است. لازم است تا بعد از انجام خرید و فروش و تنظیم مبایعنامه، سند  تنظیم گردد .به عنوان مثال استناد به مالکیت اموال غیر منقول (زمین و ملک ) در  مراجع قضایی نیازمند ارائه سند می‌باشد. 

قانون چه کسی را مالک میداند؟

مطابق با ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک بعد از انتقال به نام وی در دفتر املاک به ثبت رسیده است مالک خواهد شناخت.

حال اگر فروشنده به هر عنوانی از تنظیم سند  امتناع کند شخص خریدار می‌تواند الزام وی را  بخواهد. در علم حقوق به این خواسته و دعوا ، الزام به تنظیم سندگفته می‌شود.

علت عدم حضور فروشنده 

زمینه این دعوا قاعدتاً زمانی ایجاد می‌شود که بعد از تنظیم فروش نامه عادی به دلیل افزایش قیمت یا وجود موانع قانونی از قبیل توقیف یا در رهن بودن تمایل به تنظیم سند دفترخانه ای از بین میرود . لذا در این مواقع به ناچار باید اجبار فروشنده را برای تنظیم سند و مقدمات آن از دادگاه خواست.

تنظیم سند دفترخانه ای از تعهدات فروشنده است . اجبار به قید این تعهد در قولنامه عادی وجود ندارد.

مراحل تنظیم سند 

طبق رویه معمول فروشنده و خریدار یک دفترخانه اسناد رسمی را جهت تنظیم سند مشخص می‌کنند. لذا خریدار جهت تنظیم سند با همراه داشتن سند پرداخت تعهد مالی در تاریخ معین شده به دفترخانه مراجعه می‌کند .و با ارائه مدرک مالی گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت می‌کند.

 این گواهی دلیلی است بر اینکه خریدار در تاریخ مقرر جهت تنظیم سند حاضر و به تعهد خود عمل کرده است. ولی فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند عمل نکرده است.

تنظیم سند وقتی تاریخ محضر مشخص نشده است.

اگر طرفین معامله در سند عادی فروش نامه تاریخ تنظیم سند رسمی را مشخص نکرده باشند. لازم است خریدار تاریخی را از طریق اظهارنامه جهت حضور در دفترخانه معین به فروشنده اعلام نماید.تا فروشنده مراتب تنظیم سند دفترخانه ای را طبق رویه معمول پیگیری کند. درباره مبایعنامه بیشتر بدانیم

دادگاه صالح برای تنظیم  این سند برای املاک دادگاه محل وقوع ملک است . بهتر است همزمان با این خواسته از دادگاه صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک هم به دادگاه ارائه شود. تا مشکلی در مسیر الزام ایجاد نگردد.

رسیدگی ماهیتی دادگاه

دادگاه باید صحت نقل و انتقالات را بر مبنای سند عادی طرفین  بررسی کند. و ایرادات و دفاعیات خوانده یا خواندگان دعوا را مورد رسیدگی قرار دهد.تا نهایتاً رای بر الزام به تنظیم سند را صادر کند.

 دادگاه برای تنظیم سند ، یک مهلت ۱۰ روزه به فروشنده می‌دهد تا نقل و انتقال انجام شود. در صورت امتناع ایشان واحد اجرای احکام، تنظیم سند را با معرفی نماینده دادگاه پیگیری می‌کند تا نماینده دادگاه به جای ایشان نسبت به امضای سند اقدام کند.

محاسبه هزینه دادرسی

دعوای الزام  یک دعوای مالی است و مشمول هزینه دادرسی می‌شود. این هزینه بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود.

الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

الزام  در رابطه با خودرو نیز مشابه به الزام  اموال غیرمنقول ملک و زمین به طور خلاصه به شرح ذیل است.
۱- ارسال اظهارنامه و تعیین زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند.
۲- مراجعه به دفتر اسناد رسمی و اخذ گواهی عدم حضور اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود.
۳- تنظیم دادخواست الزام با پرداخت سه و نیم درصد هزینه دادرسی مطابق قیمت خودرو.
۴- تنظیم سند رسمی خودرو و امضا توسط نماینده اجرای احکام دادگاه در صورت عدم حضور فروشنده.

نکات مهم 

1.اگر فروشنده بعد از تنظیم فروش نامه فوت کرده باشد.دادخواست الزام به طرفیت کلیه وراث با ارائه گواهی انحصار وراثت انجام می‌شود.
2.این دعوا یک دعوای مالی است.سه و نیم درصد ارزش منطقه‌ای ملک مبنای محاسبه هزینه دادرسی است.
3.همزمان با الزام بهتر است الزام خوانده به تنظیم و اخذ صورت مجلس تفکیکی ، پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی نیز عندالزوم خواسته شود.
4.دعوای الزام  راجع به اموال منقول در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده و دعاوی راجع به اموال غیرمنقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است و مطابق عرف و رویه دادگاه‌ها صرفاً با ارائه سند کتبی مبنی بر فروش قابل انجام است. دعوای اثبات مالکیت و الزام را نمی‌توان یکجا مطرح کرد.
5.قاعدتاً علت عدم حضور فروشنده برای تنظیم سند رسمی  افزایش قیمت ملک,موانع قانونی از قبیل در رهن  بودن ملک و توقیف بودن آن است.